¡OFERTA ACEPTADA! ¿Y ahora qué? – Parte II

Sueños rotos. La ilusión de poder comprar o vender una vivienda por el precio deseado puede desaparecer de repente si no “está todo en orden”. Si la semana pasada explicábamos la importancia y los tipos de contratos que intervienen en la compraventa, hoy explicaremos la documentación que se debe revisar y que podrá frustrar o ratificar el éxito de una operación. Veremos qué hay que comprobar para verificar que “todo esté en orden”.

Lamentablemente no todas las viviendas publicadas en los portales gozan de una buena salud, es decir, tienen “problemas”. Por suerte son una minoría pero es conveniente contar con la ayuda de un buen asesor inmobiliario respaldado por una agencia con una buena reputación para solucionar dichos problemas y cerrar la operación con las máximas garantías, ya que es una operación de mucho dinero para la mayoría de la gente.

Google nos puede ayudar a conocer la reputación de una agencia inmobiliaria y conocer las opiniones y experiencias que otros clientes han tenido con trabajando con esta agencia. Únicamente hay que escribir “el nombre de la agencia + opiniones” en el buscador y aparecerán las reseñas que libremente otros clientes han escrito. Por ejemplo: 080 real estate opiniones, y aparecerán las opiniones de nuestros clientes. La mejor o peor publicidad.

Documentación necesaria antes de firmar cualquier contrato

Nota simple: por menos de 4€ podemos prevenir el perder varios miles y detectar algunos problemas que afectan al inmueble. La nota simple la podremos obtener en el Registro de la Propiedad de la población donde se encuentra la finca o pedirla por internet, pero una buena agencia la proporcionará a su cliente antes de formalizar cualquier reserva, contrato de arras o contrato de alquiler. En la nota simple podremos identificar la finca, comprobar quiénes son los titulares (importante para prevenir subarriendos entre otras prácticas fraudulentas), superficie del inmueble que consta en la escritura, localización exacta, y las cargas de la finca (deudas hipotecarias, afectaciones urbanísticas, afecciones fiscales, etc…).

Condicionar cualquier compraventa a la presentación de:

1. Cédula de habitabilidad: documento que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad según la normativa vigente y es apto para ser destinado a residencia de personas.

2. Certificado de Eficiencia Energética (CEE): es un documento oficial redactado por un técnico competente que incluye información objetiva sobre las características energéticas de un inmueble.

3. Certificado de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad y derramas. Este documento lo proporciona el administrador de la finca y se deberá obtener 3-4 días aproximadamente antes de la firma de compraventa ante el notario.

4. Pago del Impuesto de Bienes Inmuebles: si no se pacta lo contrario, corresponde al vendedor el pago del impuesto del año en curso. El vendedor puede aportar el recibo del impuesto anual ya abonado, o hacer constar en la escritura el compromiso del pago.

5. Certificado saldo pendiente de hipoteca: es muy habitual que en un inmueble conste una hipoteca pendiente de amortización,  el importe pendiente se deberá saldar el día de la firma o con anterioridad, por lo que es necesario obtener el certificado de saldo pendiente a fecha del día de la firma. Este documento expedido por el banco informará del importe exacto pendiente a fecha de la firma para la cancelación del préstamo.

Si el saldo pendiente es inferior al precio de la compraventa y el vendedor no ha cancelado la hipoteca, el comprador, en el momento del pago, deberá aportar un cheque a favor del banco por el importe pendiente del préstamo, y la diferencia hasta el precio de venta a nombre de los vendedores, descontando los saldos ya entregados (normalmente pagas y señales o el importe depositado en arras).

6. Inspección Técnica de Edificios (ITE): es una inspección realizada sobre el edificio por un técnico (arquitecto, aparejador, arquitecto técnico o ingeniero) obligatoria para todos los edificios de más de 45 años. Antes de comprar una vivienda, es conveniente saber si el edificio tiene un certificado de aptitud apto o no apto.

La semana que viene hablaremos detenidamente del Certificado de Eficiencia Energética, qué es, para qué sirve y cómo obtenerlo, ya que es obligatorio disponer de él para cualquier operación de compraventa o alquiler de un inmueble.

Recomendamos también pedir y revisar:

• Los datos del propietario NIE o NIF, o escritura y titularidad real si el propietario es una persona jurídica.
• Escritura de la propiedad.
• Estatutos de la comunidad y un resumen de la última junta de propietarios.
• Datos de la hipoteca que ha de subrogarse si fuese el caso.
• Precio total de la vivienda y las formas de pago y las condiciones generales.

Nuestra mejor recomendación es, sin duda, contactar con un profesional cualificado que le explicará, asesorará y revisará cada documento, y que trabajará conjuntamente con la notaría para garantizar una compraventa sin sorpresas.