¡OFERTA ACEPTADA! ¿Y ahora qué? – Parte I

¿Y ahora qué? Esta es la pregunta más repetida después aceptar una oferta de compra o venta de un piso. A partir de este momento empieza un nuevo trabajo para la agencia inmobiliaria, que afectará tanto al comprador como al vendedor, y que determinará el éxito de la operación.

La compraventa de una vivienda es un paso muy importante en la vida de las personas ya que implica una compra de un valor económico muy elevado y es una operación que un particular realizará muy pocas veces a lo largo de su vida, por lo que hay que estar muy bien asesorado y muy seguro de cada paso en cada momento, y la elección de un buen API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) es fundamental en este momento.

¿Cuáles son los documentos más habituales para reservar y comprar un inmueble?

1. Documento de reserva o la paga y señal: suele ser una cantidad pequeña (entre dos y tres mil euros) que se entrega a la agencia o propietario como reserva temporal de la vivienda. Es necesario que conste el nombre del ofertante, datos del inmueble, importe de la oferta si se quiere negociar el precio a la baja y fecha de vencimiento. Si hay acuerdo entre las partes, el importe depositado como reserva se descuenta del precio final, pero si no hubiese un acuerdo, se devuelve íntegramente al ofertante, y así debe constar en el documento de reserva.

La semana que viene explicaremos con detalle que hay que tener cuenta paralelamente a firma de estos contratos para asegurarnos una compraventa con éxito y sin imprevistos

2. Contrato de arras: es una cantidad que suele ser el equivalente al 10% del precio total del piso que se entrega para reservar el derecho de compra. El dinero se abona al firmar el contrato de arras, que se regirá por las cláusulas incluidas. Incluye la fecha límite para firmar la compraventa ante el notario que tiene derecho de designar la parte compradora.

Si no estamos seguros de que el banco nos dará una hipoteca, es conveniente añadir una cláusula que condicione la compra del piso a la obtención de la hipoteca, así no perderemos el dinero de las arras.

Distinguimos TRES modalidades diferentes de contrato de arras:

1. Arras penitenciales. Son las que prevé el Código Civil en su art. 1154 y permiten desistir del contrato. En este supuesto, si el que desiste es quien ha entregado las arras, entonces las pierde. Si el que desiste es quien ha recibido las arras, las debe devolver dobladas.
2. Arras penales. (art. 1152 y 1153 del Código Civil).  Establecen una garantía del cumplimiento del contrato mediante la pérdida de las arras (total o parcial) o su devolución más el importe convenido en el contrato. Es un sistema de fijación de los posibles daños y perjuicios que puedan derivarse del incumplimiento de la obligación, pero que el juez podrá moderar en caso de llegar a tales extremos.
3. Arras confirmatorias. (art. 1124 del Código Civil) Son las que se entregan como “señal” de la celebración del futuro contrato de compraventa y las partes contratantes no tienen libre facultad de echarse atrás o rescindir el contrato de arras. En estos casos, la cantidad de dinero entregada se considera un anticipo o parte del precio pactado de la compraventa.

3. Firma de escritura pública de compraventa. Es el fin del proceso y ante el notario designado se firmará la transmisión del inmueble, se pagará y se hará la entrega de llaves. En este momento la parte vendedora deberá acreditar que ciertos aspectos de la vivienda de los que hablaremos la semana que viene.

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Cada semana trataremos un tema nuevo para dar a conocer el trabajo del consultor inmobiliario y todo aquello que debemos tener en cuenta si compramos, vendemos o alquilamos un inmueble.