El 23 de septiembre de 2020, hace exactamente un año, se aprobaba en Catalunya la Ley 11/2020 del 18 de septiembre que limitaba el precio máximo de alquiler de las viviendas en 60 municipios catalanes. Una medida muy controvertida que generó mucho debate en la sociedad y que afecta a propietarios, inquilinos y profesionales del sector.
Se aprobó con un doble objetivo, facilitar el acceso a la vivienda y la contención de la renta en los contratos de arrendamiento.
Pasado un año, es el momento de hacer balance.
¿Hay más pisos en alquiler en los municipios afectados?
No, hay menos. Si nos fijamos en el stock de viviendas en la ciudad Barcelona, se ha reducido significativamente más que en otras capitales. En la capital catalana el número de viviendas ofertadas se ha reducido en un 42% respecto a otras ciudades, tales como Madrid, Palma de Mallorca y Sevilla, donde el stock de viviendas ofertas es de un 22%, 14% o 25% menos que hace un año, respectivamente, según los datos del portal inmobiliario Idealista.
¿Cómo se han comportado los precios de alquiler?
Los precios han bajado menos en Barcelona, con la ley aprobada, que en Madrid donde el precio no está regulado. Un descenso de un 8,2% en la ciudad condal respecto al 9,3% de la capital española.
Pero 2020 ha sido un año de pandemia, ¿y si lo comparamos respecto al 2019?
Los resultados son peores también. En Barcelona, el stock de viviendas disponibles es un 13% superior que en el mes de septiembre de 2019, mientras que en Madrid, Palma de Mallorca y Sevilla, las viviendas disponibles han aumentado un 62%, 64% y 59% respectivamente en el mismo periodo, también según los datos de Idealista.
El aumento de la oferta de vivienda repercute directamente en una disminución de los precios. Al tener más donde elegir, los propietarios bajan los precios para hacer más atractiva su vivienda a los ojos del inquilino, y esto no ha sucedido.
¿Por qué?
Los propietarios han decidido no ofertar sus viviendas debido a principalmente a 3 motivos:
- Poca o nula garantía de recuperar la vivienda en caso de impago u ocupación ilegal.
- Alquilar con la nueva ley supone aceptar un techo en el precio para futuras operaciones. Si un propietario alquila hoy un piso por 800€ al mes, aunque esté por debajo del índice de precios que marca l’Agència d el’Habitatge de Catalunya, cuando decida alquilarlo por una segunda vez, no podrá aumentar la renta de 800€ con independencia del comportamiento del mercado, solo igualar o disminuir, con lo que consolidaría un nuevo techo inferior.
- Los alquileres de las viviendas por periodos inferiores a 12 meses y superiores a 1 mes, los alquileres de temporada, no están sujetos a la ley de los alquileres, suelen ser rentas más altas y no necesitan disponer de licencia turística para el arrendamiento.
En conclusión, la ley no se ha comportado como se esperaba, los precios no han bajado más que en otros municipios no afectos a la ley, y ha disminuido considerablemente más la oferta de viviendas disponibles dificultando todavía más el acceso a la vivienda.